Despejo: o que é, por que acontece e como se defender

Se o seu nome apareceu numa notificação de despejo, a primeira reação costuma ser o pânico. Mas antes de entrar em desespero, vale entender o que realmente está acontecendo. Despejo é a medida judicial que obriga o locatário a deixar o imóvel. Pode ser pedido pelo proprietário ou, em alguns casos, por terceiros que têm algum direito sobre o bem.

O processo não nasce do nada. Geralmente, ele surge quando alguma obrigação do contrato de aluguel não foi cumprida: falta de pagamento, uso indevido do espaço, ou até mesmo a necessidade do dono de usar o imóvel para moradia própria.

Tipos mais comuns de despejo

Existem três modalidades que aparecem com mais frequência nos tribunais:

• Despejo por falta de pagamento: o locatário deixa de pagar o aluguel ou encargos por mais de 30 dias. O credor tem direito a receber o que está devendo e, se a dívida persistir, à desocupação.
• Despejo por infração contratual: aqui o motivo pode ser sublocar o imóvel sem autorização, causar danos graves, alterar a destinação (por exemplo, usar casa como comércio) ou outras cláusulas violadas.
• Despejo por necessidade do proprietário: o dono pode pedir o imóvel de volta para morar com a própria família, se comprovar que realmente precisa.

Cada tipo tem prazos diferentes. No caso de falta de pagamento, o locatário tem 15 dias para quitar a dívida após a notificação. Já nas infrações, o prazo costuma ser de 30 dias para corrigir o problema.

Como agir se você recebeu uma ordem de despejo

Primeiro passo: não ignore a notificação. A lei exige que o locatário seja citado formalmente; se isso não acontecer, o processo pode ser anulado. Então, verifique se a comunicação está correta.

Segundo, consulte um advogado especializado em direito imobiliário. Muitas vezes, uma simples negociação pode evitar a ação. Proponha parcelamento da dívida ou regularização da infração dentro do prazo legal.

Terceiro, junte toda a documentação: contrato, comprovantes de pagamento, recibos de conserto, mensagens trocadas com o proprietário. Esses documentos são essenciais para a defesa.

Se a ação já estiver em curso, você pode apresentar contestação no prazo de 15 dias a partir da citação. Na contestação, explique a situação, mostre os comprovantes e, se houver, argumentos de boa-fé ou de erro da outra parte.

Fique atento ao prazo de “impugnação de penhora”. Caso o juiz ordene a penhora de bens para garantir o pagamento, você tem 5 dias úteis para contestar.

Por fim, se a sentença for desfavorável, ainda há possibilidade de recurso. O prazo costuma ser de 15 dias para interpor apelo, mas o processo pode ser mais longo e custoso. Avalie se vale a pena ou se a saída mais prática é buscar um novo imóvel.

Para quem ainda não está em processo, vale prevenir. Pague o aluguel em dia, mantenha o imóvel em boas condições e respeite as cláusulas contratuais. Se houver risco de mudança de uso ou necessidade de sublocação, converse antes com o proprietário e formalize tudo por escrito.

Em resumo, o despejo é um procedimento legal que pode ser evitado com atenção aos detalhes do contrato e comunicação aberta. Quando a notificação chegar, agir rápido, buscar orientação jurídica e organizar a documentação são as melhores estratégias para proteger seu direito à moradia.